1. වෙළඳපොළ වටිනාකම් ඉහළ යෑම (Appreciation in Market Values)

අවුරුදු 5-10 වැනි කාලයක් තුළ බොහෝ දේපළවල වටිනාකම ඉහළ යනවා. මෙයට ප්‍රධාන හේතු වන්නේ ජනගහන වර්ධනය, රැකියා වැඩිවීම, ආදායම් ඉහළ යෑම සහ නව ඉදිකිරීම් ප්‍රමාණයට වඩා මිලදී ගැනීමේ හැකියාව වැඩිවීමයි. දිගු කාලීනව, වැඩි වැඩියෙන් මුදල් ඇති පුද්ගලයන් දේපළ මිල ගණන් ඉහළට තල්ලු කරනවා.

අනාගත ප්‍රවණතා:

• ජනගහන වර්ධනය: ඉදිරි වසර 20 තුළ එක්සත් ජනපදයේ ජනගහනය මිලියන 40කින් වැඩිවනු ඇත.
• ආදායම් වර්ධනය: ඉදිරි වසර 20 තුළ සේවකයන්ගේ, ව්‍යවසායකයන්ගේ සහ ව්‍යාපාර හිමිකරුවන්ගේ ආදායම් 50% කට වඩා වැඩිවනු ඇත.
• නිවාස සංවර්ධනයට සීමා: ඉදිරි වසර 20 තුළ, නාගරික සැලසුම්, පාරිසරික නීති, ගොඩනැගිලි රෙගුලාසි සහ ඉඩම් හිඟය නිසා බොහෝ අය ජීවත් වීමට කැමති ප්‍රදේශවල සංවර්ධනය සීමා වනු ඇත.
• ඉදිකිරීම් වියදම්: ඉදිකිරීම් වියදම් දිගින් දිගටම ඉහළ යනු ඇත.
• ආයෝජකයන්: ඉදිරි වසර 20 තුළ, විශ්‍රාමික ආදායමක් අවශ්‍ය වන මිලියන 60 කට අධික ජනතාවක් දේපළ වෙළඳාම් ආයෝජන වෙත යොමු වනු ඇත.

මෙම සියලු ප්‍රවණතා දේපළ මිල ගණන් ඉහළට තල්ලු කරන බව ආර්ථික විද්‍යාව පිළිබඳ ගැඹුරු දැනුමක් නොමැතිව වුවද තේරුම් ගත හැකිය.

2. උද්ධමනය (Inflation)

සෑම වසරකම ෆෙඩරල් සංචිත පද්ධතිය මුදල් සැපයුම වැඩි කරනවා. සෙමින් වැඩි වන දේපළ සැපයුමක් පසුපස වැඩි මුදලක් හඹා යන විට දේපළ මිල ගණන් ඉහළ යනවා. මෙය උද්ධමනය ලෙස හැඳින්වේ. ෆෙඩරල් සංචිතය තම මුදල් ප්‍රතිපත්ති සැලසුම් කරන්නේ පාරිභෝගික මිල දර්ශකයේ (CPI) සුළු වාර්ෂික වර්ධනයක් (1.5% - 3.0%) ඇති කිරීමටයි.

• පොලී අනුපාත සහ උද්ධමනය: ඉහළ උද්ධමනය පොලී අනුපාත ඉහළ නංවන නමුත්, එය කුලී මට්ටම් සහ ඉදිකිරීම් වියදම් ද ඉහළ නංවනවා. දේපළ හිමි ආයෝජකයන්ට මෙය වඩාත් වාසිදායකයි. උද්ධමනය වැඩි වන විට, බුද්ධිමත් ආයෝජකයන් මූල්‍ය වත්කම් (කොටස් සහ බැඳුම්කර) වෙනුවට දේපළ, රන් වැනි දෘඩ වත්කම් වෙත යොමු වෙනවා.
• ඉහළ පොලී අනුපාත? අඩු පොලී අනුපාත? ඔබට වාසියි!
  • ඔබ අද 6.5% ක පොලී අනුපාතයකට දීර්ඝ කාලීන උකසක් ලබා ගන්නේ නම්, පොලී අනුපාත පහත වැටුණහොත් ඔබට ණය නැවත සකස් කර අඩු මාසික ගෙවීම් ලබා ගත හැකියි.
  • උද්ධමනය වැඩි වී පොලී අනුපාත 8%, 10%, 12% හෝ ඊට වැඩි වුවහොත්, උද්ධමනය ඔබේ දේපළේ මිල ඉහළ නංවන අතර, ඔබේ උකස් ශේෂයේ සැබෑ ඩොලර් ප්‍රමාණය අඩු කරනවා. ඔබ මිලදී ගැනීමේ බලය වැඩි කාලයකදී ණය ගන්නා අතර, මිලදී ගැනීමේ බලය අඩු වූ විට ඒවා ගෙවනවා. මෙය ඔබට වාසිදායකයි.

3. මුදල් ප්‍රවාහයන් (Cash Flows)

බොහෝ දේපළ කුලී එකතු කිරීම් මඟින් මුදල් ප්‍රවාහයන් ජනනය කරනවා. අද දින මුදල් ප්‍රවාහයන් (රටේ සමහර මිල අධික ප්‍රදේශවල) වසරකට 4% - 8% ක පමණ ප්‍රතිලාභයක් ලබා දුන්නද, එම මුදල් ප්‍රවාහයන් කාලයත් සමඟ වැඩි වනු නිසැකයි. උද්ධමනය සහ වෙළඳපොළ ඉල්ලුම එකට එකතු වූ විට, කුලී සාමාන්‍යයෙන් වසරකට 3% - 5% කින් ඉහළ යා හැකියි. වසර 15ක් ඇතුළත, අද මාසික කුලිය ඩොලර් 1,000ක් නම්, එය මාසිකව ඩොලර් 1,500 - 1,800 දක්වා (හෝ ඊට වැඩි) වැඩි විය හැකියි.

පොලී අනුපාත අඩු වන කාලවලදීද ඔබට මුදල් ප්‍රවාහයන් වැඩි කර ගත හැකියි. උදාහරණයක් ලෙස, අඩු පොලී අනුපාතයකට ණය නැවත සකස් කිරීම නිසා ඔබේ ආයෝජන දේපළේ උකස් ගෙවීම මාසිකව ඩොලර් 2,000 සිට ඩොලර් 1,700 දක්වා අඩු වුවහොත්, එම ඩොලර් 300 ඔබේ සාක්කුවට ලැබෙන අමතර මුදල් ප්‍රවාහයක් වෙනවා.

4. උකස් ගෙවීම (Mortgage Payoff / Amortization)

උද්ධමනය අවසන් වී, වෙළඳපොළ ඉල්ලුම (දේපළ අගය වැඩිවීම) එකතැන පල් වුවත්, ඔබේ දේපළෙන් ලැබෙන කුලී ආදායම ඔබේ මෙහෙයුම් වියදම් සහ උකස් ගෙවීම් පියවා ගැනීමට ප්‍රමාණවත් නම්, එය තවමත් හොඳ ආයෝජනයක්. ඔබේ උකස් ශේෂය ගෙවා දමන විට, ඔබේ දේපළේ වටිනාකම වැඩි නොවූවත්, ඔබේ කොටස් (equity) දිගින් දිගටම වර්ධනය වෙනවා.

• ඔබේ කොටස් දස ගුණයකින් වර්ධනය වේ: උදාහරණයක් ලෙස, ඔබ ඩොලර් 10,000ක මූලික ගෙවීමක් සමඟ ඩොලර් 100,000ක දේපළක් මිලදී ගන්නේ නම්, වසර 30කට පසු ඔබට එම දේපළ (තවමත් ඩොලර් 100,000ක් වටිනා) සම්පූර්ණයෙන්ම අයිති වෙනවා. ධනාත්මක මුදල් ප්‍රවාහයන් හෝ මිල වැඩිවීම් නොමැතිව වුවද, ඔබේ මුල් ආයෝජනය ඩොලර් 10,000 සිට ඩොලර් 100,000 දක්වා දස ගුණයකින් වැඩි වී තිබෙනවා. මෙය වසරකට 8% ක වාර්ෂික ප්‍රතිලාභයකට සමානයි.

5. වෙළඳපොළ වටිනාකමට වඩා අඩුවෙන් මිලදී ගැනීම (Buy Below Market Value)

දේපළ වෙළඳාම්වලදී ඔබට දේපළක් මිලදී ගන්නා මොහොතේම මුදල් ඉපයිය හැකියි. අනෙකුත් බොහෝ ආයෝජන මෙන් නොව, ඔබට දේපළ වෙළඳපොළ වටිනාකමට වඩා අඩුවෙන් මිලදී ගත හැකියි. අපහසුතාවයට පත් හිමිකරුවන්, ඉක්මනින් විකිණීමට අවශ්‍ය හිමිකරුවන්, උකස් ගෙවා ගැනීමට නොහැකි වූ දේපළ හිමි ණය දෙන්නන් (REOs) සහ නිසි තොරතුරු නොමැති විකුණුම්කරුවන් බොහෝ විට තම දේපළ අඩු මිලට විකුණනවා.

• ලාභදායී මිල ගණන් ඉක්මන් ධනය ගොඩනැගීමට උපකාරී වේ: සමහර ආයෝජකයින් අඩු මිලට මිලදී ගන්නා දේපළ ඉක්මන් මුදල් ලබා ගැනීම සඳහා විකුණා දමනවා. තවත් සමහරු දිගු කාලීනව තබාගෙන, අඩු මිල හෝ කොන්දේසි භාවිතා කර දිගු කාලීන ලාභ වැඩි කර ගන්නවා. ඕනෑම ආකාරයකින්, අඩු මිල ගණන් ඔබේ බැංකු ගිණුම් මුදල්වලින් පුරවනවා.

6. දේපළ වටිනාකම වැඩි කිරීම (Create Value with Property Improvements)

බොහෝ ආයෝජකයින් (සහ නිවාස හිමියන්) තම දේපළවල වටිනාකම උපරිම කිරීමට උපායශීලීව වැඩිදියුණු කිරීම් සිදු කරන්නේ නැහැ. එහි ප්‍රතිඵලයක් වශයෙන්, ව්‍යවසායක ආයෝජකයින්ට (වැඩිදියුණු කිරීම් සඳහා අවස්ථා හඳුනා ගත හැකි ආයෝජකයින්ට) ඔබ මිලදී ගන්නා දේපළවල වටිනාකම නාටකාකාර ලෙස සහ ඉක්මනින් ඉහළ නැංවිය හැකියි. ඊට අමතරව, ඔබ ව්‍යවසායකත්වයෙන් ක්‍රියා කරන විට, ඔබේ දේපළවලින් වැඩි කුලී ආදායමක් ලැබෙන නිසා ඔබට අමතර ලාභයක් ලැබෙනවා.

• වැඩිදියුණු කිරීමට විවිධ ක්‍රම: දේපළ වැඩිදියුණු කිරීම ගැන කතා කරන විට, බොහෝ හිමිකරුවන් ලාභදායී බාහිර වෙනස්කම් පමණක් සොයනවා: අලුත් කාපට් දැමීම, බිත්ති තීන්ත ආලේප කිරීම, මිදුල පිරිසිදු කිරීම, සහ මුළුතැන්ගෙය හා නාන කාමරවලට අලුත් ටයිල් දැමීම වැනි දේවල්. නමුත් ඔබට ඊට වඩා බොහෝ දේ කළ හැකියි.

7. ඉඩමේ වටිනාකම වැඩි කිරීම (Site Enhancement)

ඔබේ සමස්ත දේපළ වැඩිදියුණු කිරීමේ සැලැස්මේ කොටසක් ලෙස, ඔබට ඉඩමේ වටිනාකම වැඩි කළ හැකි ආකාරය කෙරෙහිද අවධානය යොමු කළ හැකියි. සමහරවිට ඔබට අලුතින් අලංකාර කළ මිදුලකට දර්ශනයක් නිර්මාණය කළ හැකියි, වාහන නැවැත්වීමේ ඉඩකඩ වැඩි කළ හැකියි, ජල බැසයාමේ ගැටලුවක් ඉවත් කළ හැකියි, නැතහොත් තවත් නිවසක් ඉදිකිරීමට ඉඩමෙන් කොටසක් වෙන් කළ හැකියි.

• ඉඩමේ වටිනාකම ඉහළ නැංවීම: රටේ මිල අධික ප්‍රදේශවල, ඉඩමේ වටිනාකම දේපළක මුළු වටිනාකමෙන් 50% කට වඩා වැඩි විය හැකියි. ඉඩම වඩා හොඳින් භාවිතා කිරීමට ක්‍රම සොයා ගන්නා විට, ඔබ වහාම දේපළේ වටිනාකම ඉහළ නංවනවා. ඇවිදින මාර්ග, වැටවල්, භූමි අලංකරණය, ධාවන පථ, ගබඩා ඉඩකඩ සහ නැවත සංවර්ධනය කිරීම මේ සියල්ලෙන් ලාභ ලැබීමට අවස්ථා ලබා දිය හැකියි.

8. අසල්වැසි ප්‍රදේශය වැඩිදියුණු කිරීම (Improve the Neighbors and Neighborhood)

"ඔබට දැරිය හැකි හොඳම අසල්වැසි ප්‍රදේශයෙන් මිලදී ගන්න. හොඳම අසල්වැසි ප්‍රදේශවල වටිනාකම සෑම විටම වේගයෙන් ඉහළ යනවා." මෙය දේපළ වෙළඳාම්වල ඇති පැරණිම කියමනක්. නමුත් ඇත්ත වශයෙන්ම, වටිනාකම වැඩි වශයෙන් ඉහළ යා හැක්කේ "හැරවුම් ලක්ෂ්‍යයක" සිටින අසල්වැසි ප්‍රදේශවලයි.

• ඉහළට එන අසල්වැසි ප්‍රදේශ සොයන්න: සමහර ආයෝජකයින් මෙම අසල්වැසි ප්‍රදේශවල නැවත නැගිටීමේ ශක්තිමත් සලකුණු පෙන්වන තෙක් බලා සිටින අතර, තවත් ආයෝජකයින් මිල තවමත් ඉතා අඩු මට්ටමක පවතින විට ඉක්මනින්ම ආයෝජනය කරනවා. ඔවුන් විභවයක් ඇති අසල්වැසි ප්‍රදේශ සොයාගෙන, පසුව අනෙකුත් දේපළ හිමිකරුවන්, අසල්වැසියන්, ප්‍රාදේශීය රජය සහ ලාභ නොලබන සංවිධාන සමඟ එක්ව ප්‍රජා පුනර්ජීවනයක් ඇති කිරීමට කටයුතු කරනවා.

9. භාවිතය වෙනස් කිරීම (Convert the Use)

කාලෙන් කාලෙට සමහර දේපළ වෙළඳපොළවල් මහල් නිවාස, කාර්යාල ගොඩනැගිලි, සාප්පු මධ්‍යස්ථාන, ඉන්ධන පිරවුම්හල් හෝ වෙනත් වර්ගවල දේපළවලින් පිරී ඉතිරී යනවා. එවැනි අධික සැපයුමක් ඇති වන විට, බුද්ධිමත් ආයෝජකයින් අඩු මිලට දේපළ සොයනවා. සමහර අය දිගු කාලීනව දේපළ තබා ගන්නා අතර, තවත් අය දේපළ එක් භාවිතයකින් තවත් භාවිතයකට වෙනස් කිරීමෙන් ඉක්මන් ලාභ ලබනවා.

• වෙනස්වීම් සඳහා අවධානයෙන් සිටින්න: අපගේ ගතික ආර්ථිකය තුළ, දේපළ සඳහා අවශ්‍යතාවය දිගින් දිගටම වර්ධනය වෙනවා. නමුත් විශේෂිත දේපළ භාවිතයන් සඳහා ඇති අවශ්‍යතාවය අඩු වැඩි වෙනවා. අධික සැපයුමක් හෝ දුෂ්කර කාලයක් සමහර දේපළ භාවිතාවන්ට බලපාන විට, එය දැන් යල් පැන ගිය (හෝ ලාභ නොලබන) ගොඩනැගිලි වඩා හොඳින් භාවිතා කිරීමට ක්‍රම සොයා ගත හැකි ආයෝජකයින්ට ලාභ ලැබීමේ අවස්ථා ඇති කරනවා.

10. ඔබේ දේපළ වඩා ලාභදායී ලෙස කළමනාකරණය කිරීම සහ අලෙවි කිරීම (Manage and Market Your Properties More Profitably)

ඔබට සිතාගත හැකි පරිදි, බොහෝ කුඩා ආයෝජකයින් තම කුලී දේපළ වැරදි ලෙස කළමනාකරණය කරනවා. ඇයි? මොකද ඔවුන් කම්මැලි වෙනවා. වෙළඳපොළේ වෙනස්කම් සමඟ යාවත්කාලීනව සිටීමට ඔවුන් අසමත් වෙනවා. තම දේපළවලට අවශ්‍ය වැඩිදියුණු කිරීම් කිරීමට ඔවුන් අසමත් වෙනවා. ශක්තිමත් ඉලක්කගත අලෙවිකරණ උපාය මාර්ගයක් සංවර්ධනය කිරීමට ඔවුන් අසමත් වෙනවා.

• කාර්යක්ෂම කළමනාකරණයෙන් පහසු ලාභ: සමස්තයක් වශයෙන්, එවැනි පුළුල් අසාර්ථකත්වයන් අදහස් කරන්නේ, ඔබට ඕනෑම දේපළකින් ලැබෙන ලාභය වඩාත් ඵලදායී ලෙස කළමනාකරණය කිරීමෙන් සහ අලෙවි කිරීමෙන් වැඩි කර ගත හැකි බවයි. අමතර වාසියක් ලෙස, වඩාත් ඵලදායී ලෙස කළමනාකරණය කිරීමට ඔබට අඩු කාලයක් හා ශ්‍රමයක් වැය වේ.